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相続対策のタワマン節税の規制で不動産取引が下降線に
～相続税とマンションの土地の評価～
浜松市の税理士の藤原です。
平成27年1月1日から相続税の基礎控除が引き上げられ、税額だけでなく課税対象となる方も増加することとなり相続税の節税対策は重要度がより高まっております。
節税対策の一つとして『タワマン節税』というものがあります。
相続税の「タワマン節税」
相続税では財産評価という仕組みによって、財産の金額を計算します。
ここで現金で１億を持っていた場合はそのまま１億円と評価になってしまいます。
この１億円で高層マンションを買った場合ですが、場合によってはその評価額が数千万円まで下がる可能性があります。
これらの評価額が下がる仕組みを利用して相続対策をするといったものです。
マンションの土地の評価
住宅は土地と建物それぞれ評価されます。
マンションの土地の評価方法は全体を一旦評価して、それぞれの共有持分（登記簿に記載されています）によって評価額を按分します。 （固定資産税の評価計算とは異なります）
高層マンションの場合は一般的に上層階のほうが大幅に売買価格が高いですが、土地の評価についてはそれを反映されず共有持分で按分してしまうため、評価額が安くなり節税効果が生まれます。
生前に高層マンションを購入すれば、節税効果もありますし高層マンションであれば売買も容易である場合が多い為、流動性性も高いと言えます。
こういった仕組みで「タワマン節税」という手法がもてはやされておりました。
相続税の「タワマン節税」に規制が
国税庁では過度な「タワマン節税」策に対しては追徴課税もあり得るとの注意喚起がされました。
財産評価の基本通達に照らして「著しく不適当と認められる評価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」という例外規定を持ち出して評価するということのようです。
実際には短期間に売買されたもので、実際の売買価格と相続税評価額とが著しい乖離があるものが対象のようだとも言われていますが・・・
規制によってマンション契約率が下落
不動産経済研究所の調査によると、首都圏の1月に売出された新築マンションの契約率は58.6％と前年同月比で16.3ポイントも下落しているようです。
特に20階以上のタワーマンションの契約率では１月の契約率が32.0％と過去10年で最低を記録したとのことです。
相続対策として利用しようと考えていた方が今回の規制に敏感になっているのがうかがえます。
相続対策はまずはご自身が保有している財産の財産評価から始まります。
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